Un propietario arrendador que volvía a contactar a sus antiguos mandatos por teléfono en julio de 2026 aún podía hacerlo legalmente. Desde el 11 de agosto de 2026, esa misma llamada sin consentimiento previo le expone a una multa que puede alcanzar los 375 000 euros. Este cambio regulatorio, que pasó casi desapercibido en el flujo de noticias inmobiliarias habituales, redistribuye las prácticas comerciales de todo el sector. El mercado inmobiliario se mueve en varios frentes al mismo tiempo: regulación de la prospección, endurecimiento del DPE, tensiones en el inmobiliario terciario. Aquí están los temas que realmente importan en este regreso.
Prospección telefónica inmobiliaria: el decreto que cambia las reglas del juego
El decreto n° 2026-662 del 23 de julio de 2026 ha hecho que la prospección telefónica pase de un régimen de oposición (Bloctel) a un régimen de opt-in estricto. Concretamente, ya no se puede llamar a un prospecto sin tener una prueba de consentimiento previo explícito.
Para las agencias que funcionaban por cuenta propia, el impacto es frontal. Los centros de llamadas externalizados, los seguimientos de mandatos expirados, las llamadas en frío sobre anuncios de particulares: todo esto se vuelve ilegal sin un acuerdo documentado.
Las restricciones operativas son precisas. El consentimiento solo es válido por un año. Debe ser libre, revocable en cualquier momento (incluido oralmente durante la llamada). Las agencias deben conservar las pruebas durante tres años. Y los mandatos obtenidos a través de llamadas no consentidas son considerados nulos.
Este marco empuja a los profesionales hacia canales diferentes: formularios web calificados, citas programadas con antelación, asociaciones locales. Se puede encontrar toda la información en BTB Immobilier para seguir estas evoluciones regulatorias que transforman la vida cotidiana de las agencias.
DPE europeo y clasificación energética: lo que cambia para las viviendas francesas
El diagnóstico de rendimiento energético ya está sujeto a un endurecimiento de hecho, relacionado con la transposición progresiva de la directiva europea sobre el rendimiento energético de los edificios. El decreto del 11 de junio de 2026 establece las bases de un DPE alineado con los estándares europeos.
En el terreno, los retornos varían sobre este punto según los tipos de bienes y las regiones. Una vivienda clasificada como D hoy podría verse degradada con los nuevos criterios. Para los propietarios arrendadores, la cuestión no es teórica: condiciona el derecho a alquilar.
Las consecuencias prácticas ya se están delineando:
- Las viviendas térmicamente ineficientes clasificadas como F o G ven cómo se acerca su calendario de prohibición de alquiler, con umbrales potencialmente más severos bajo el nuevo marco europeo
- Las obras de renovación energética elegibles para MaPrimeRénov’ se han restringido desde septiembre de 2026 (estufas de leña, ventanas solas y aislamiento mono-gesto excluidos del dispositivo)
- El valor verde de un bien, es decir, la diferencia de precio entre una vivienda bien clasificada y una mal clasificada, continúa ampliándose en las zonas tensionadas
Para un inversor, verificar la clasificación DPE antes de cualquier compra de alquiler se vuelve innegociable. El riesgo ya no es solo financiero: es un riesgo de prohibición pura y simple de poner en alquiler.
Mercado inmobiliario terciario: recuperación engañosa
Las cifras de inversión en inmobiliario de empresa muestran un rebote respecto a los puntos bajos recientes. Podría interpretarse como una señal de recuperación clara. La realidad del terreno es más matizada.
La tasa de vacantes de oficinas sigue siendo alta en varias metrópolis. Burdeos y Toulouse muestran niveles que plantean interrogantes sobre la adecuación entre la oferta disponible y la demanda real de las empresas. En Île-de-France, el mercado de oficinas en el segundo trimestre de 2026 muestra dinámicas muy contrastadas según los sectores geográficos.
En el lado logístico, el precio por metro cuadrado de los almacenes en Francia sigue evolucionando, impulsado por la demanda de comercio electrónico y las restricciones de relocalización. El segmento logístico sigue siendo uno de los pocos que muestra una demanda estructuralmente superior a la oferta en ciertas zonas.
Lo que se observa en Lille ilustra bien la situación: el balance del primer semestre de 2026 en inmobiliario de empresa muestra una actividad sostenida en ciertos nichos (locales de actividad, pequeñas superficies) y un cautela persistente en las grandes transacciones de oficinas.
Transmisión de patrimonio inmobiliario: los notarios presionan por reformas
Los notarios han puesto sobre la mesa propuestas concretas para facilitar la circulación del patrimonio inmobiliario entre generaciones. El diagnóstico inicial es simple: en el marco actual, un nieto es tratado fiscalmente casi como un extranjero en una sucesión.
Las propuestas mencionadas se centran en:
- Un aumento de las deducciones para las donaciones a nietos y bisnietos, actualmente muy por debajo de los umbrales aplicados a los hijos directos
- Una flexibilización de las donaciones familiares para permitir una transmisión anticipada, especialmente sobre los bienes inmuebles residenciales
- Una mejor articulación entre donación e inversión en alquiler, para evitar que la fiscalidad bloquee la puesta en el mercado de viviendas vacantes
Estas propuestas se inscriben en un contexto donde el proyecto de ley sobre la reactivación y descentralización de la vivienda abre la puerta a ajustes fiscales. Nada está confirmado, pero la dirección es clara: facilitar las transmisiones para liberar terrenos y viviendas.
El regreso de 2026 marca un cambio operativo más que coyuntural para el sector inmobiliario. Entre un marco estricto de prospección, un DPE en proceso de endurecimiento y reformas fiscales en discusión, los profesionales como los particulares tienen interés en seguir de cerca estos asuntos en lugar de centrarse únicamente en las curvas de tasas y precios.
