Een verhuurder die in juli 2026 zijn oude mandaten telefonisch opvolgde, kon dit nog steeds legaal doen. Sinds 11 augustus 2026 kan dezelfde oproep zonder voorafgaande toestemming hem echter een boete opleveren van maximaal 375.000 euro. Deze regelwijziging, die bijna onopgemerkt is gebleven in de gebruikelijke vastgoednieuws, herverdeelt de commerciële praktijken van de hele sector. De vastgoedmarkt beweegt zich op verschillende fronten tegelijk: regelgeving van prospectie, verstrenging van de energieprestatiecertificaten (DPE), spanningen op de tertiaire vastgoedmarkt. Dit zijn de onderwerpen die er echt toe doen dit najaar.
Vastgoedtelefoonprospectie: het decreet dat de situatie verandert
Het decreet nr. 2026-662 van 23 juli 2026 heeft de telefonische prospectie veranderd van een opt-out systeem (Bloctel) naar een strikt opt-in systeem. Concreet betekent dit dat men geen prospect meer kan bellen zonder bewijs van voorafgaande expliciete toestemming.
Voor de bureaus die op basis van koude acquisitie werkten, is de schok groot. Uitbestede callcenters, opvolging van verlopen mandaten, koude acquisitie op particuliere advertenties: dit alles wordt illegaal zonder gedocumenteerde toestemming.
De operationele vereisten zijn duidelijk. De toestemming is slechts één jaar geldig. Deze moet vrij, te allen tijde herroepbaar zijn (ook mondeling tijdens het gesprek). De bureaus moeten het bewijs gedurende drie jaar bewaren. En mandaten verkregen via niet-toestemmingsgebonden oproepen zijn nietig.
Dit kader duwt professionals naar andere kanalen: gekwalificeerde webformulieren, vooraf gemaakte afspraken, lokale partnerschappen. Je vindt alle informatie op BTB Immobilier om deze regelgevende ontwikkelingen te volgen die het dagelijks leven van de bureaus transformeren.
Europese DPE en energieclassificatie: wat verandert voor Franse woningen
De energieprestatiecertificaat ondergaat al een feitelijke verstrenging, gerelateerd aan de geleidelijke omzetting van de Europese richtlijn over de energieprestatie van gebouwen. Het besluit van 11 juni 2026 legt de basis voor een DPE in lijn met de Europese normen.
Op de grond verschillen de reacties hierover afhankelijk van het type vastgoed en de regio’s. Een woning die vandaag de dag een D-classificatie heeft, kan met de nieuwe criteria worden gedegradeerd. Voor verhuurders is de kwestie niet theoretisch: het beïnvloedt het recht om te verhuren.
De praktische gevolgen tekenen zich al af:
- De thermische doorlatende woningen met een classificatie van F of G zien hun huurverbod dichterbij komen, met mogelijk strengere drempels onder de nieuwe Europese referentie
- De energierenovatieprojecten die in aanmerking komen voor MaPrimeRénov’ zijn sinds september 2026 beperkt (houtkachels, alleen ramen en isolatie met één gebaar zijn uit het systeem gehaald)
- De groene waarde van een pand, dat wil zeggen het prijsverschil tussen een goed geclassificeerde woning en een slecht geclassificeerde woning, blijft toenemen in de drukke gebieden
Voor een investeerder is het controleren van de DPE-classificatie vóór elke huurkoop niet onderhandelbaar. Het risico is niet alleen financieel: het is een risico van een puur en eenvoudig huurverbod.
Markt voor tertiaire vastgoed: schijnbare heropleving
De investeringscijfers in bedrijfsvastgoed tonen een herstel ten opzichte van de recente dieptepunten. Men zou dit kunnen zien als een signaal van een duidelijke heropleving. De realiteit op de grond is genuanceerder.
Het leegstandspercentage van kantoren blijft hoog in verschillende grootstedelijke gebieden. Bordeaux en Toulouse vertonen niveaus die vragen oproepen over de geschiktheid tussen het beschikbare aanbod en de werkelijke vraag van bedrijven. In Île-de-France vertoont de kantoorruimte in het tweede kwartaal van 2026 zeer verschillende dynamieken afhankelijk van de geografische sectoren.
Wat betreft logistiek, blijft de prijs per vierkante meter van magazijnen in Frankrijk evolueren, aangedreven door de e-commerce vraag en de herlokalisatiebeperkingen. Het logistieke segment blijft een van de weinige die een structureel hogere vraag dan aanbod vertoont in bepaalde gebieden.
Wat we in Lille zien, illustreert de situatie goed: de balans van het eerste semester van 2026 in bedrijfsvastgoed toont een actieve markt in bepaalde niches (bedrijfsruimtes, kleine oppervlakten) en een aanhoudende afwachtende houding bij grote kantoortransacties.
Overdracht van vastgoedvermogen: notarissen pleiten voor hervormingen
Notarissen hebben concrete voorstellen gedaan om de circulatie van vastgoedvermogen tussen generaties te vergemakkelijken. De uitgangsconstatering is eenvoudig: binnen het huidige kader wordt een kleinkind fiscaal bijna als een buitenlander behandeld in een erfenis.
De voorgestelde pistes zijn onder andere:
- Een verhoging van de vrijstellingen voor schenkingen aan kleinkinderen en achterkleinkinderen, die momenteel ver onder de drempels liggen die voor directe kinderen gelden
- Een versoepeling van familiale schenkingen om een vroegtijdige overdracht mogelijk te maken, met name voor residentieel vastgoed
- Een betere afstemming tussen schenking en huurinvestering, om te voorkomen dat de fiscaliteit de marktintroductie van leegstaande woningen blokkeert
Deze voorstellen passen in een context waarin het wetsvoorstel voor de herlancering en decentralisatie van de huisvesting de deur opent voor fiscale aanpassingen. Niets is definitief, maar de richting is duidelijk: de overdrachten vergemakkelijken om grond en woningen vrij te maken.
Het najaar van 2026 markeert een operationele keerpunt meer dan een conjuncturele voor de vastgoedsector. Tussen een strikte regulering van de prospectie, een DPE die aan verstrenging onderhevig is en fiscale hervormingen in discussie, hebben zowel professionals als particulieren er belang bij deze dossiers nauwlettend te volgen in plaats van zich alleen te concentreren op rente- en prijsontwikkelingen.
