Un proprietario locatore che riprendeva i suoi vecchi mandati telefonicamente a luglio 2026 poteva ancora farlo legalmente. Dal 11 agosto 2026, quella stessa chiamata senza consenso preventivo comporta una multa che può arrivare fino a 375.000 euro. Questo cambiamento normativo, passato quasi inosservato nel flusso delle notizie immobiliari abituali, ridistribuisce le pratiche commerciali di tutto il settore. Il mercato immobiliare si muove su più fronti contemporaneamente: regolamentazione della prospezione, inasprimento del DPE, tensioni sul mercato immobiliare terziario. Ecco i temi che contano davvero in questo inizio d’anno.
Prospezione telefonica immobiliare: il decreto che cambia le regole
Il decreto n° 2026-662 del 23 luglio 2026 ha fatto passare la prospezione telefonica da un regime di opposizione (Bloctel) a un regime di opt-in rigoroso. In concreto, non è più possibile chiamare un potenziale cliente senza avere una prova di consenso preventivo esplicito.
Per le agenzie che operavano a chiamata, il colpo è frontale. I call center esternalizzati, i solleciti di mandati scaduti, le chiamate a freddo su annunci di privati: tutto ciò diventa illegale senza un accordo documentato.
Le restrizioni operative sono precise. Il consenso è valido solo per un anno. Deve essere libero, revocabile in qualsiasi momento (incluso oralmente durante la chiamata). Le agenzie devono conservare le prove per tre anni. E i mandati ottenuti tramite chiamate non consenzienti sono colpiti da nullità.
Questo quadro spinge i professionisti verso canali diversi: moduli web qualificati, appuntamenti presi in anticipo, partnership locali. Si possono trovare tutte le informazioni su BTB Immobilier per seguire queste evoluzioni normative che trasformano la quotidianità delle agenzie.
DPE europeo e classificazione energetica: cosa cambia per gli immobili francesi
Il diagnostic di prestazione energetica è già oggetto di un inasprimento di fatto, legato alla trasposizione progressiva della direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici. L’ordinanza dell’11 giugno 2026 stabilisce le basi per un DPE allineato agli standard europei.
Sul campo, i feedback variano su questo punto a seconda dei tipi di beni e delle regioni. Un immobile classificato D oggi potrebbe trovarsi retrocesso con i nuovi criteri. Per i proprietari locatori, la questione non è teorica: condiziona il diritto di affittare.
Le conseguenze pratiche si delineano già:
- Le abitazioni energeticamente inefficienti classificate F o G vedono avvicinarsi il loro calendario di divieto di locazione, con soglie potenzialmente più severe secondo il nuovo riferimento europeo
- I lavori di ristrutturazione energetica idonei a MaPrimeRénov’ sono stati ristretti da settembre 2026 (stufe a legna, finestre singole e isolamento mono-gesto esclusi dal dispositivo)
- Il valore verde di un immobile, cioè il divario di prezzo tra un’abitazione ben classificata e una mal classificata, continua ad ampliarsi nelle zone tese
Per un investitore, verificare la classificazione DPE prima di qualsiasi acquisto locativo diventa non negoziabile. Il rischio non è più solo finanziario: è un rischio di divieto puro e semplice di messa in locazione.
Mercato immobiliare terziario: ripresa illusoria
I numeri degli investimenti nel settore immobiliare aziendale mostrano un rimbalzo rispetto ai recenti minimi. Si potrebbe vedere in questo un segnale di ripresa netta. La realtà sul campo è più sfumata.
Il tasso di vacanza degli uffici rimane elevato in diverse metropoli. Bordeaux e Tolosa mostrano livelli che sollevano interrogativi sull’adeguatezza tra l’offerta disponibile e la domanda reale delle aziende. In Île-de-France, il mercato degli uffici nel secondo trimestre 2026 mostra dinamiche molto contrastate a seconda dei settori geografici.
Dal lato della logistica, il prezzo al metro quadrato dei magazzini in Francia continua a evolversi, sostenuto dalla domanda di e-commerce e dalle pressioni di rilocalizzazione. Il segmento logistico rimane uno dei pochi a mostrare una domanda strutturalmente superiore all’offerta in alcune zone.
Ciò che si osserva a Lille illustra bene la situazione: il bilancio del primo semestre 2026 nel settore immobiliare aziendale mostra un’attività sostenuta su alcuni segmenti (locali di attività, piccole superfici) e un’attesa persistente sulle grandi transazioni di uffici.
Trasmissione del patrimonio immobiliare: i notai spingono per riforme
I notai hanno messo sul tavolo proposte concrete per facilitare la circolazione del patrimonio immobiliare tra le generazioni. La constatazione iniziale è semplice: nel quadro attuale, un nipote è fiscalmente trattato quasi come uno straniero in una successione.
Le piste evocate riguardano:
- Un aumento delle esenzioni per le donazioni ai nipoti e pronipoti, attualmente molto al di sotto delle soglie applicate ai figli diretti
- Un allentamento delle donazioni familiari per consentire una trasmissione anticipata, in particolare sugli immobili residenziali
- Una migliore articolazione tra donazione e investimento locativo, per evitare che la fiscalità blocchi la messa sul mercato di alloggi vacanti
Queste proposte si inseriscono in un contesto in cui il progetto di legge sulla ripresa e la decentralizzazione dell’alloggio apre la porta a aggiustamenti fiscali. Nulla è stato deciso, ma la direzione è chiara: facilitare le trasmissioni per liberare terreni e alloggi.
Il rientro del 2026 segna un cambiamento operativo più che congiunturale per il settore immobiliare. Tra un inquadramento rigoroso della prospezione, un DPE in fase di inasprimento e riforme fiscali in discussione, i professionisti come i privati hanno interesse a seguire questi dossier da vicino piuttosto che concentrarsi esclusivamente sulle curve dei tassi e dei prezzi.
